Information från Bostadsrättsföreningarnas riksförbund:

Vad äger jag?

Sverige är ett av de få länder i världen som tillämpar systemet med bostadsrätter.
Systemet är väl fungerande men kan för den ovane se lite märkligt ut.
Därför är det viktigt att man vet vad det är man äger.

En bostadsrätt kan vara en lägenhet, ett radhus, kedjehus eller en villa (nedan kallat för lägenhet).

När man köper en bostadsrätt köper man inte den lägenhet där man planerar att bo!
Istället köper man en andel i den ekonomiska föreningen som äger fastigheten.
Andelen ger sedan en nyttjanderätt till en viss yta i föreningens fastighet (den aktuella lägenheten). Nyttjanderätten kvarstår så länge som
man är medlem i föreningen och gäller på obegränsad tid (observera att det här skiljer sig mellan bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar).

Alla äger alltså allt tillsammans uppdelat efter hur andelstalet på lägenheten, som man disponerar, ser ut. Alla har därför ett gemensamt ansvar för alla ytor och har därför också samma rättigheter och skyldigheter i föreningen.
Man betalar sin avgift till den ekonomiska föreningen efter sitt andelstal och dessa pengar går sedan till att sköta om föreningen, bekosta räntor, finansiera underhåll och renoveringar samt bekosta allt det som föreningen behöver för att fungera.

Årsavgift och andelstal
De flesta bostadsrättsföreningar tar ut en årsavgift för varje lägenhet.
Denna brukar delas upp månads- eller kvartalsvis.
Vissa föreningar har så mycket intäkter från uthyrning att de inte behöver ta ut en avgift och andra har så god ekonomi att enbart en symbolisk summa behöver
tas ut. Men de flesta föreningar har ett behov av att ta ut en avgift för alla lägenheter.

Avgiften skall täcka föreningens löpande kostnader samt skapa möjlighet för föreningen att lägga undan lite pengar i en buffert för framtida utgifter.
 

Värdet på bostadsrätten styrs till stor del av läget samt av vilken avgift som belastar bostaden.

Avgiften för varje lägenhet bestäms efter hur stor andel i föreningen som den aktuella lägenheten innehar, det vill säga vilket andelstal lägenheten har.
Andelstalet bestäms vid föreningens bildande och man tittar då på faktorer som antalet kvadratmeter, antalet rum, läget i huset, balkong, väderstreck, utsikt
och så vidare.
 

Andelstalet skvallrar också om hur stor andel av föreningens skulder som belastar just denna lägenhet.

Information om andelstal kan man få direkt ifrån föreningen. Står man i begrepp att köpa bostadsrätt kan man få informationen ifrån fastighetsmäklaren som förmedlar bostaden.

Andra avgifter
Medlemmar i en bostadsrättsförening skall betala de avgifter som faller på den egna bostadsrätten.
Men bostadsrättsföreningar får inte ta ut vilka avgifter som helst av sina medlemmar.
Årsavgift får tas ut och fördelas för det mesta per månad eller per kvartal.

Någon inträdesavgift, extra medlemsavgift eller andra särskilda avgifter får inte tas ut. Inte heller får straffavgifter tas ut om man inte kan eller vill vara med på föreningens städdagar.

Förbrukningsavgifter kan vara okej för föreningen att ta ut. Detta kan vara exempelvis en avgift för att nyttja tvättstugan, en avgift om man vill använda föreningens solarium, föreningens bastu eller kanske föreningens gym. Vilka de separata avgifterna är skall framgå av föreningens stadgar.

Vidare får en förening ta ut en upplåtelseavgift, en överlåtelseavgift och en pantsättningsavgift när en bostadsrättslägenhet byter ägare.

Inre och yttre reparationsfond
I bostadsrättsföreningar brukar man tala om två olika typer av reparationsfonder, inre- och yttre reparationsfond.

Yttre reparationsfond
Enligt lag skall en del av årsavgiften samlas i en yttre reparationsfond. Här
samlar föreningen pengar för att ha till underhåll av fastigheten. Det kan vara
takbyte, fasad som skall lagas, stambyten och så vidare.

Inre reparationsfond
I många föreningar finns fortfarande en inre reparationsfond även om de flesta
föreningar valt att ta bort denna typ av fond. Den inre fonden är pengar som
kan användas av bostadsrättsinnehavaren för att exempelvis renovera i
bostadsrätten. Den inre fonden följer med lägenheten varför det inte är något
man får ta med sig vid en försäljning. Någon inre fond finns inte i Brf Nolgård United.

Rättigheter i en bostadsrätt
Att bo i bostadsrätt är en mycket enkel och smidig boendeform när den fungerar.
Vi är ett av de få länder som tillämpar detta system men systemet är väl utbyggt och när det fungerar bra så är det ett trivsamt boende.
Bostadsrättsinnehavaren disponerar sin lägenhet och samtidigt finns det regler som reglerar hur man på bästa sätt skall förvalta den fastighet som man
tillsammans äger.

Det som inte får glömmas bort är att man har en hel del att säga till om i sin bostadsrättsförening. Men det är bara medlemmarna i en bostadsrättsförening
som faktiskt kan vara med och påverka verksamheten.
En make eller sambo som inte är delägare i bostadsrätten är inte medlem i föreningen och har inte samma rätt att påverka som bostadsrättsinnehavaren.

Största möjligheten att göra sin röst hörd och ta upp frågor, som man anser vara viktiga, har man på årsmötet.
Vill man ta upp en fråga på årsmötet skall man göra detta genom att först lämna in en motion till styrelsen. I stadgarna framgår det när motionen senast måste
lämnas in. 
 

Skyldigheter i en bostadsrätt
Att bo i bostadsrätt för med sig en rad fördelar och är många gånger en frihet, där man som bostadsrättsinnehavare slipper fundera på mycket av underhållet av
fastigheten. Det finns vissa skyldigheter när man bor i bostadsrätt. Hjälps alla åt att se om fastigheten blir också boendet så mycket trivsammare för alla parter.

Styrelsens uppgift är till viss del att ansvara för att alla medlemmar fullföljer sina skyldigheter. Om detta inte görs har styrelsen en skyldighet
att se till att föreningens medlemmar tar sitt ansvar. Den främsta skyldigheten man har som bostadsrättsinnehavare är att betala
månadsavgiften.
 

Som bostadsrättsinnehavare svarar man för lägenhetens hela inre underhåll.
Hur underhållsansvaret är fördelat framgår av bostadsrättslagen samt föreningens egna stadgar. Man kan dock kort sagt säga att bostadsrättsinnehavaren
svara för allt innanför lägenhetens väggar - detta inkluderar också så kallade tätskikt i bad- och duschrum.

Man skall också iaktta sundhet, ordning och skick i lägenheten, ha uppsikt över dem som vistas där, ge föreningen tillträde vid nödvändiga besiktningar samt underkasta sig reparationer och ändringar som kan bli följden av detta.

Rör och ledningar som enbart hör till den egna lägenheten får man själv stå för om inte stadgarna säger något annat.

Trots att du har en rättighet att renovera din bostad kan du ha en skyldighet att informera föreningen om din renovering. Bra är då att man får ett skriftligt bevis på att man informerat föreningen om sin planerade renovering.
 

Förverkande av bostadsrätt
Om man missköter sig och inte fullgör sina skyldigheter kan det gå så långt att man förverkar sin rätt till bostadsrätten.

Då säljs bostadsrätten av kronofogden genom så kallad tvångsförsäljning.
Överskottet vid försäljningen går alltid till bostadsrättsinnehavaren efter
avdrag för förrättningskostnader.

Förverkande är mycket ovanligt men inträffar trots allt då och då. I följande fall kan en bostadsrätt anses förverkad:

• om man dröjer mer än två veckor med att betala insats eller upplåtelseavgift,


• om man dröjer mer än 7 dagar med att betala sin månadsavgift,


• om man hyr ut lägenheten i andra hand utan tillstånd från förening eller Hyresnämnd,


• om lägenheten används i strid med upplåtelsen,


• om någon annan bor i lägenheten till nackdel för förening eller annan medlem,


• om lägenheten vanvårdas och / eller det finns ohyra i den,


• om man inte följer föreningens bestämmelser om ordning, sundhet och skick,


• om föreningen nekas tillträde till lägenheten vid besiktning eller  reparationer.

Bostadsrätten kan också anses förverkad om man åsidosätter något annat som är av särskild vikt för föreningen.
Om man däremot vidtar rättelse innan man fått uppsägningen från föreningen kan inte föreningen lägre säga upp bostadsrättsinnehavaren.

Underhållsansvar
Underhållsansvaret regleras ofta i stadgarna. Men detta kan vara svårt att tolka och gränsdragningen kan skapa problem.
Därför kommer här en liten lista som förhoppningsvis skall underlätta och som visar på vem som är ansvarig för underhållet.

Avloppsledning och golvbrunn
Här gäller det att kontrollera med respektive förenings grundstadgar.
Vissa föreningar, exempelvis HSB-föreningar, lägger ansvaret på föreningen gällande golvbrunn, avlopp och elledningar. Föreningar som förvaltas av
Bostadsrätterna (tidigare SBC) lägger däremot ansvaret på den enskilde medlemmen.

Balkong
Som bostadsrättsinnehavare har man ansvar för målning och underhåll av insidan av balkongen, för räcket, inglasningen, ytskiktet på golvet och för markisen.

El
Bostadsrättsinnehavaren har ansvar för kontakter, strömbrytare, elledningar inom lägenheten, byte och underhåll av säkringar etc.
Vad gäller de icke synliga elledningarna i lägenheten skiljer sig föreningarna åt beroende på vad som står i föreningens grundstadgar.

Fönster
Inre underhåll så som målning, fönsterglas på insidan, beslag, tätlister, persienner, markiser, kitt och spröjs står den enskilde bostadsrättsinnehavaren
för. Yttre underhåll så som bågar, karmar och dropplister skall föreningen stå för.

Förråd
Föreningen står för förrådets väggar i källare och på vind. Dock kan man ha ett visst ansvar om det ingår i upplåtelsen.

Innertak
Bostadsrättsinnehavaren står för innerstaket och underhållet av detta.

Kök
Bostadsrättsinnehavaren står för underhållet av köket. Detta inkluderar vitvaror, snickerier, diskbänk, luckor, bänkskivor och så vidare.

P-plats
Om p-platsen ingår i upplåtelsen ansvarar bostadsrättsinnehavaren för skötsel och underhåll.
För det mesta hyr bostadsrättsinnehavaren dock p-platsen av föreningen genom separat avtal och då står föreningen för underhållet, om inte hyresavtalet
säger något annat. Dock är det normalt att man får skotta och sanda sin egen p-plats.

Radiatorer
Bostadsrättsinnehavaren står för målning av element och ledningar.
Föreningen ansvarar sedan för själva värmeelementet inklusive ventil och termostat, in- och utgående värmeledningar etc.

VA-armaturer
Bostadsrättsinnehavaren svarar för blandare, kranar, vattenlås, bottenventil i toalett och liknande.

VA-ledningar
Bostadsrättsinnehavaren svarar för kall- och varmvattenledningar från anslutningspunkten (ballofixlås) fram till vattenblandaren. Med andra ord står bostadsrättsinnehavaren för synliga rörledningar i bostaden.
Avloppsledningar under diskbänk fram till golvyta, vattenlås samt målning och ledningsrör svarar bostadsrättsinnehavaren också för.

Ventilation
Bostadsrättsinnehavaren svara för badrums- och köksfläkt på så sätt att man skall rengöra detta och byta filter. Sedan skiljer sig ansvaret åt beroende på
praxis i föreningen.
Kanaler för ventilation och öppna spisar är föreningens ansvar.
Alla ledningar, rökkanaler och ventilationskanaler som föreningen försett lägenheten med, och som betjänar flera lägenheter, är i princip föreningens
ansvar.

VVS-artiklar
Badrumsporslin så som toalett, badkar, dusch, bidè med mera har bostadsrättsinnehavaren själv ansvar för.

Väggar
Bostadsrättsinnehavaren svarar för målning och tapetsering av ytskikt. Ansvaret sträcker sig också ner till tätskikt i badrum och andra våtutrymmen.

Ytterdörren
Ytterdörren brukar bostadsrättsinnehavaren och föreningen dela upp mellan sig.
Föreningen står för utsidan, målning och ytbehandling av denna.
Bostadsrättsinnehavaren står sedan för målning och ytbehandling av insidan, karm, foder, lås, handtag, ringklocka, brevinkast, namnskylt, tröskel och
lister.

Yttre utrymmen
Om de ingår i upplåtelsen står de under bostadsrättsinnehavarens ansvar.
I de allra flesta fall brukar dock yttre utrymmen falla under föreningensansvar.

Övrigt
Som bostadsrättsinnehavare ansvar man också för badrumsskåp, gardinstänger, innerdörrar, klädhylla, socklar, terrasser, torkställningar, trösklar, uteplatsen och i princip för allt som hör till lägenhetens inre.
Det är viktigt att undersöka och känna till hur det ser ut i den förening där man själv bor.

Renovera hemma
Givetvis får man renovera i sin bostadsrätt.
Men det gäller att veta vad man får göra och vad man inte får göra, vilka rättigheter man har men också vilka skyldigheter man har.

Många gör fantastiska renoveringar och skapar enormt vackra bostäder.
Men som med allt annat är det oftast förarbetet som är grunden till en lyckad förändring. Gör man förarbetet rätt och kan de regler man har att ta hänsyn
till blir processen så mycket trevligare och man riskerar heller inte att hamna i konflikt med sin förening.

En sak vi verkligen vill slå ett slag för är att alltid meddela föreningen och begära skriftligt godkännande vid större åtgärder. Det är inte alltid
nödvändigt att göra detta enligt lag men om man gör det så underlättar man för sig själv längre fram. Skulle oturen vara framme och en skada uppstå hamnar man i betydligt bättre position om man redan tidigare har fått föreningens godkännande.

Vidare bör man innan renoveringen se till att man har alla försäkringar i ordning och att man har ett bostadsrättstillägg i sin hemförsäkring.

Vad man får och inte får göra i sin bostadsrätt
Vad man får och inte får göra i sin bostadsrätt framgår av bostadsrättslagen och av föreningens stadgar. Även om vi från Bostadsrättsägarnas Riksförbund
rekommenderar att man alltid begär tillstånd från sin förening vid större renoveringar är detta inte alltid ett krav. Vi rekommenderar dock detta för att
man skall slippa problem längre fram i processen.
Dock är det i samband med detta viktigt att säga att föreningen aldrig har rätt att neka dig att ändra och förbättra sådant i bostadsrätten som du själv svarar
för.

Rätten att underhålla och renovera i en bostadsrätt är absolut, vilket innebär att den inte kan minskas vara sig av styrelsen eller av stämman.

Skulle en stämma trots detta rösta igenom ett sådant beslut är detta felaktigt och kan klandras hos Hyresnämnden eller i tingsrätten.

Man har rätt att göra en hel del i sin bostadsrätt utan att någon kan motsätta sig detta. Dock har man en skyldighet att inhämta styrelsens
godkännande vid ingrepp i bärande konstruktioner och vid större ändringar i kök och våtrum. Med detta menas exempelvis att man berör befintliga ledningar för
vatten, avlopp, värme eller gas.
Elledningar innefattas dock ej av ovanstående utan de får ändras vid behov och av behörig elektriker.

Vidare behöver man tillstånd vid alla andra typer av ingrepp som kan påverka föreningen negativt, exempelvis åtgärder i ventilationskanaler.

Anlita hantverkare
Många gånger får vi frågan om man måste anlita hantverkare när man gör renoveringar i en bostadsrätt. Svaret på den frågan är nej.
Man behöver inte anlita hantverkare för att renovera i en bostadsrätt men det är viktigt att se till att arbetet blir korrekt utfört enligt de regler och
normer som föreligger. I de fall föreningens stadgar kräver att man anlitar fackmän för olika insatser behöver man dock göra detta.
 

Om man vill anlita en hantverkare är det bra att känna till att man kan använda sig av ROT-avdraget.

När man ingår ett avtal med en hantverkare bör man göra allt för att undvika framtida missförstånd. Därför är det bra att skriva ett skriftligt
avtal om vad man kommit överens om. Avtalet bör även innehålla en paragraf om ROT-avdraget.
Se också alltid till att det företag du väljer har en F-skattesedel.

Med bostadsrätt har man nyttjanderätt till en viss lägenhet på obegränsad tid.

En viktig skillnad mot hyresrätt som är en nyttjanderätt till en viss lägenhet på begränsad tid.

Det är bostadsrättsföreningen som äger fastigheten och lägenheterna och bostadsrättsinnehavarna måste vara medlem i denna förening. Som medlem och bostadsrättsinnehavare måste du ta hänsyn till föreningens regler (stadgarna) och lagar som reglerar boendeformen bostadsrätt.  
Som medlem i en bostadsrättsförening har du stor möjlighet att påverka ditt boende och detta är en av anledningarna till varför boendeformen har blivit så vanlig och populär.

Medlemmar kan lämna förslag (motion) till föreningsstämman och om tillräckligt många stödjer förslaget (majoritet) blir detta verklighet. Detta kan röra boendemiljö, service, renovering eller andra boendefrågor. Naturligtvis kan förslaget medföra en kostnadshöjning vilket medför att månadsavgiften måste höjas, men möjligheten att kunna påverka sitt boende är värt mycket för många.

Idag finns det cirka 26.000 bostadsrättsföreningar och cirka 800.000 bostadsrätter i Sverige.

Som bostadsrättsinnehavare har man ansvar för inre underhåll i sin bostadsrätt. Underhållsansvaret är delvis reglerat av bostadsrättslagen men först och främst av föreningens stagdar.
I bland kan det uppstå frågetecken angående vilka skyldigheter man har. I tabellen nedan illustrerar vi de olika delar som föreningen respektive den boende ansvarar för.
Tänk på att det kan finnas skillnader mellan olika föreningar. Fråga därför alltid styrelsen eller läs stadgarna om vad som gäller.     

Läs mer på: https://www.bobattre.se/BostadsrattUnderhall.asp?Page=P02